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Änderung beim Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden ab dem 1.1.2011

Wird ein Gebäude teils betrieblich und teils privat genutzt, kann es insgesamt dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden, mit dem Vorteil, dass die Vorsteuern aus den gesamten Herstellungskosten und den laufenden Aufwendungen in voller Höhe abziehbar sind. Im Gegenzug ist die Nutzung des privaten Gebäudeteils der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach der Betriebskostenverordnung sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Nichtwohnzwecken

Die Nutzungsüberlassung einer Wohnung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Hier sei jedoch erwähnt, dass der Bundesfinanzhof bereits 2003 entschieden hat, dass der volle Werbungskostenabzug – ohne weitere Prüfungen – nur noch dann möglich ist, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

Auslegung des Begriffs „Mietraumfläche“ in einem formularmäßigen Mietvertrag

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde eine Dachgeschosswohnung vermietet. In dem Formularmietvertrag ist u. a. aufgeführt: „Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m².“ Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche hingegen ca. 54 m². Nach Beendigung des Mietvertrages forderte der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung überzahlter Miete.

Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Angehörigen

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn z. B. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Kein Vorsteuerabzug einer Grundstücksgemeinschaft, wenn die Rechnung nur an einen der Gemeinschafter adressiert ist

Einer Grundstücksgemeinschaft steht der Vorsteuerabzug aus Rechnungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eines Wohn- und Geschäftshauses nicht zu, wenn nach außen nur einer der Gemeinschafter als Vertragspartner auftritt, ohne offenzulegen, dass er auch im Namen des anderen Gemeinschafters handelt, und wenn die Rechnungen nur an ihn adressiert sind. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 23.9.2009.

Einkünfteerzielungsabsicht bei jahrelangem Leerstand eines Gebäudes

Jahrelange Leerstände bei Gebäuden sind mittlerweile keine Seltenheit, insbesondere dann, wenn sie den Anforderungen an die Bedürfnisse des Marktes nicht mehr entsprechen. Jahrelange Leerstände bringen aber auch die Finanzverwaltung auf den Plan, wenn es darum geht, Werbungskosten für solche Objekte geltend zu machen. Sie wird den steuerlichen Ansatz von Aufwendungen als Werbungskosten in der Regel verneinen.

Fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt

Ob unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, war Gegenstand einer Auseinandersetzung vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

In einem Fall aus der Praxis wurde von 1999 bis 2006 eine Wohnung angemietet. Nach dem Formularmietvertrag musste der Mieter nach einem starren Fristenplan sowie bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausführen. Zusätzlich war handschriftlich vermerkt, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben war.

Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom bzw. Wasser einstellen darf.

In einem Fall aus der Praxis waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines „Kunsthauses“ zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war.

Aufteilung der Schuldzinsen bei den Anschaffungskosten von gemischt genutztem Grundstück

Schuldzinsen sind steuerlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. So verhält es sich auch, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das dazu verwendet wurde, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, und werden die Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, so sind auch die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. Der Steuerpflichtige kann allerdings ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen. Will er die Zinsen aus diesem Darlehen in vollem Umfang abziehen, muss er dem jeweils vermieteten Gebäudeteil die darauf entfallenden Anschaffungskosten gesondert zuordnen und diese aus dem dafür aufgenommenen Darlehen gesondert bezahlen.

Abschreibung für „außergewöhnliche“ Abnutzung bei nur noch eingeschränkt nutzbaren Gebäuden

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.

Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten eines gemischt genutzten Gebäudes

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 8.10.2008 entschieden, dass eine Grundstücksgemeinschaft, die ein Gebäude zum Teil steuerfrei an eine Arztpraxis vermietet und es im Übrigen den Gemeinschaftern für private Wohnzwecke überlässt, keinen Anspruch auf Voraussteuerabzug aus den Herstellungskosten des Gebäudes hat.

Umsatzsteuerrechtliche Behandlung des Legens von Hauswasseranschlüssen

In zwei Urteilen vom 8.10.2008 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass das Legen eines Hausanschlusses durch ein Wasserversorgungsunternehmen gegen gesondert berechnetes Entgelt als eigenständige Leistung dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von zzt. 7 % unterliegt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anschlussleistung an den späteren Wasserbezieher oder einen Dritten (z. B. einen Bauunternehmer oder Bauträger) erbracht wird.